Offset account 和 Redraw 的区别

给大家详细解析下在本息同还的还款方式下，对冲账户与提现(Redraw)的功能。

对冲账户作用

首先，再普及一下什么是Offset account （对冲账户）。对冲账户听起来比较复杂，从本质上讲，对冲帐户就是一个日常交易帐户，可用于进行普通的交易如存取款、缴费等等，要实现对冲功能，需缴纳一定年费并关联到贷款账户。当然，也可将现有的银行卡转为Offset account。

由于贷款利息是以“天”为单位去计算，一旦关联好了贷款账户，对冲账户金额存入即可开始抵消关联贷款账户的利息，只要对冲账户里有钱，就可以时刻帮助借款人抵消贷款额度所产生的利息。

假设刘先生目前贷款额60万澳元，年利率是4%。

在只还利息的情况下，刘先生还款金额是（600K—200K)*4% /12个月=1333澳币/月。

如果是本息同还，根据银行的计算器还款期限30年、利率4%的条件下计算，刘先生还款金额是 2864澳币/月；

 

如果刘先生在对冲账户存入20万存款，每个月还款依然是2864澳币，那么20万对冲的钱用在何处？其实，这部分钱是在对冲着利息。

 

本息同还的条件下，还款金额由“利息”与“本金”两部分组成。刘先生每月还款情况是：

 

在没有20万对冲的情况下：

2864＝2000 (利息)+ 864 (本金)；

有20万对冲，利息本金比率开始发生了变化：

2864=1333 (利息) + 1531 (本金)

 

也就是说，在本息同还方式下，虽然每月还款总额不变，对冲账户有存款时，利息部分比重逐步减少，本金比重逐步增大，贷款人开始加速还本，还款期限缩短。

 

 

提现功能作用

提现（Redraw）功能，又或者叫取出多还功能，和对冲账户非常相似，但不需要单独开账户，功能均在贷款账户中完成，简单的说就是“钱进钱出”同一个账户。客户将多余的钱直接转入贷款账户中对冲利息，如果需要用钱时，可以申请将多还部分的钱转出，但是每次转钱的时候都需要一些费用和几天的时间。

 

带有Redraw功能的贷款一般都是基本型贷款，就是现在许多银行推荐的不带年费型产品。

 

同样的，在Redraw的功能下，无论多还多少钱，在本息同还的还款方式下每个月的还款金额还是一样的，只是利息本金比例不同了，详情参考上面刘先生的例子。

 

需要提醒大家的是，使用Redraw时一定要注意自己的税务问题，如果这个房子目前是自住房，将来要转成投资房，由于贷款额度的降低，Redrew出来的利息费用不能用于负扣税，而offset (对冲账户）只要把钱取走，增加的利息支出依然可以负扣税。